Entschädigung von Eigentümern in Verfahren nach dem Bodensonderungsgesetz
01.05.2005

Der 10. Zivilsenat des OLG Dresden hat mit einem am 3. 6. 2004 verkündeten Beschluss wesentliche Grundsätze für die Entschädigung von Grundstückseigentümern in so genannten Bodensonderungsverfahren aufgestellt. Maßgeblicher Stichtag für die Ermittlung des Grundstückswerts im Entschädigungsverfahren ist danach nicht der Zeitpunkt der Einleitung des Sonderungsverfahrens, sondern derjenige der Zustellung des Sonderungsbescheids. In Zeiten fallender Bodenpreise begünstigt die Entscheidung damit die entschädigungsverpflichteten Kommunen, weil die Alteigentümer die Nachteile eines während des laufenden Verfahrens eintretenden Preisverfalls am Grundstücksmarkt zu tragen haben. Hintergrund des Rechtsstreits ist ein im Jahre 1995 eingeleitetes Bodensonderungsverfahren über ein in Leipzig-Grünau gelegenes Grundstück. Dieses wurde zu DDR-Zeiten im Zuge des komplexen Wohnungsbaues mit mehrstöckigen Wohnhäusern bebaut. Mit einem ersten Sonderungsbescheid von 1997 wurde das Eigentum an einem Teilstück des insgesamt ca. 69000 qm großen Grundstücks mehreren Nutzern (u.a. einer Wohnungsbaugenossenschaft) zugewiesen und die früheren Eigentümer (eine Erbengemeinschaft) mit ca. 4,5 Mio. DM entschädigt. Im jetzigen Rechtsstreit ging es um die Entschädigung für die restliche Grundstücksfläche von ca. 29000 qm. Die Stadt Leipzig hatte den Betrag im Jahre 2000 unter Zugrundelegung der zum Zeitpunkt des ersten Sonderungsbescheides (1997) aktuellen Bodenpreise auf ca. 1,7 Mio. DM festgesetzt, dabei aber öffentliche Verkehrs- und Grünflächen lediglich mit 1/10 des Bodenrichtwerts bewertet. Das Regierungspräsidium Leipzig änderte diesen Bescheid später auf ca. 3,3 Mio. DM, wobei es davon ausging, dass als Bewertungsstichtag die Einleitung des Sonderungsverfahrens im Jahre 1995 heranzuziehen und ein einheitlicher Durchschnittspreis in Höhe von 2/3 des Bodenrichtwerts für das gesamte Sonderungsgebiet zu bilden sei. Den hiergegen gerichteten Antrag der Stadt Leipzig hat das LG zurückgewiesen. Die (nur noch auf die Frage des Bewertungsstichtags bezogene) Beschwerde der Stadt Leipzig hatte Erfolg. Nach Ansicht des Senats ist in analoger Anwendung der §§ 58 III und 95 I BauGB der Zeitpunkt des Erlasses des Sonderungsbescheids für die Bestimmung des Grundstückswerts maßgeblich. Das Bodensonderungsverfahren enthalte dem im Baugesetzbuch geregelten Umlegungsverfahren entsprechende Regelungen, als es eine Neuordnung der Grundstücke zum Ziel habe. Mit dem Entschädigungsverfahren nach dem Baugesetzbuch habe das Bodensonderungsverfahren gemein, dass nicht nur Grundstücksgrenzen neu gestaltet, sondern auch die Eigentumsverhältnisse der bestehenden baulichen Nutzung angepasst werden sollen. Das Fehlen besonderer Bestimmungen zur Festlegung des Wertermittlungsstichtags für solche Verfahren im Bodensonderungsgesetz und im Sachenrechtsbereinigungsgesetz und die vorstehend genannten Gemeinsamkeiten mit den Verfahren im Baugesetzbuch rechtfertigten es, die Regelungen des Baugesetzbuches für die Entschädigung des Eigentumsverlustes entsprechend anzuwenden. Nicht mehr Gegenstand des Beschwerdeverfahrens war die Frage, ob der zu entschädigende Bodenwert unter Ansatz von 1/3 der Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke zu ermitteln ist oder die in dem Sonderungsgebiet belegenen Verkehrsflächen (Straßen und öffentliche Grünflächen usw.) mit niedrigeren Werten von 1/10 des Bodenrichtwerts oder den Ansätzen im Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes zu bewerten sind und auf dieser Grundlage nach den Anteilen der baulich nutzbaren Flächen und der Verkehrsflächen ein Durchschnittswert für die Entschädigung zu bestimmen ist. Daraus würden sich in der Regel erheblich niedrigere Entschädigungen für die betroffenen Grundstückseigentümer auf den einen Seite und geringere Ausgleichspflichten für die Nutzer auf der anderen Seite ergeben, denen in solchen Verfahren das Eigentum an den Grundstücken entsprechend der heutigen baulichen Nutzung zugewiesen wird. Der Senat hatte diese Frage nicht mehr zu entscheiden, weil die Stadt im Beschwerdeverfahren insoweit den vom LG bestätigten Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums nicht angegriffen hatte. Der Senat hatte zuvor auf eine Anfrage des OLG Jena mitgeteilt, dass er insoweit an seiner Rechtsprechung festhalten würde, die das Regierungspräsidium in seinem Widerspruchsbescheid der Bemessung der Entschädigungen und Ausgleichsleistungen zu Grunde gelegt hatte. Danach ist die Entschädigung für den Rechtsverlust an den in einem Sonderungsgebiet belegenen Grundstücken grundsätzlich in der Weise zu ermitteln, dass zunächst von den Bodenrichtwerten für Bauland ein pauschaler Abzug von 1/3 für die durch den komplexen Wohnungsbau erfolgten Maßnahmen zur Baureifmachung vorzunehmen ist (§ 20 II 2 SachenRBerG). Damit werde auch der geringere Bodenwert der in dem Gebiet belegenen Verkehrsflächen pauschal berücksichtigt. Darüber hinaus sei der Halbteilungsgrundsatz nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu beachten. Dies führt im Ergebnis zu einem Ansatz von 1/3 des Bodenrichtwerts. Damit hat der sich Senat in dieser Frage der vom OLG Jena in einer kürzlich bekannt gewordenen Entscheidung vertretenen Auffassung angeschlossen. (OLG Dresden, Beschl. v. 3.6.2004 - 10 W 1545/03 und 10 W 1459/03)
Dieser Text gibt den Beitrag vom 01.05.2005 wieder. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
 
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