Kreditfinanzierte Schrottimmobilien: BGH stärkt Rechte geschädigter Immobilienfonds-Anleger
14.02.2006

Leitsatz: In einem neuen Urteil, das am 26. Januar 2006 veröffentlicht wurde, hat der BGH entschieden, dass Verbraucher, die sich in einer sog. Haustürsituation sowohl  einen Immobilien-Fondsanteil als auch das dazugehörende Darlehen vermitteln lassen, auch noch nach Jahren den Fonds- und Kreditvertrag widerrufen können, wenn sie nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt wurden (Az.: II ZR 327/04 vom 12. Dezember 2005).

 

Der Fall: Nach dem Besuch eines Anlagevermittlers in ihrer Wohnung Ende Juni/Anfang Juli 1993 unterzeichneten die beklagten Anleger im Juli 1993 eine undatierte „Beitrittserklärung“ zu dem Immobilienfonds und beteiligten sich hieran mit einer Einlage in Höhe von 50.000 DM.

 

Diese sollte in voller Höhe durch zwei von der Klägerin zu gewährende Kredite finanziert werden. Deshalb unterzeichneten die Anleger im Juli 1993 zwei- ebenfalls von dem Anlagevermittler vermittelte – Darlehensanträge und ließen ihre Unterschriften von einem Notar beglaubigen.

 

 

Der Fonds konnte in der Folgezeit die erhofften Mieteinnahmen nicht erzielen und wurde schließlich 1996 zahlungsunfähig. Deshalb stellten die Anleger im Jahr 2001 ihre Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank ein und erklärten im November 2001 den Widerruf und die Anfechtung der Darlehensvertragserklärungen und des Fondsbeitritts. Die Klägerin, die finanzierende Bank, hatte mit der Klage die beklagten Anleger auf Rückzahlung der Darlehen in Höhe von 28.214,5 € in Anspruch genommen.

 

 

Die Entscheidung: Zu Unrecht, wie der BGH entschied, in der Urteilsbegründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die beklagten Anleger der Klägerin nichts mehr aus den Darlehensverträgen schulden, weil sie ihre Darlehensvertragserklärungen wirksam nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 HaustürWG in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung widerrufen haben.

 

 

Laut BGH hat die einwöchige Widerrufsfrist des § 1 Abs. 1 HaustürWG nicht zu laufen begonnen, weil keine ordnungsgemäße Belehrung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 u. 3 HaustürWG erfolgt sei. Die Anleger seien lediglich dazu verpflichtet, der Bank den mit dem Darlehen finanzierten – inzwischen wertlosen – Gesellschaftsanteil oder ihre Rechte aus dem fehlgeschlagenen Gesellschaftsbeitritt zu übertragen. Sie haben aber, wenn Gesellschaftsbeitritt und Darlehensvertrag ein sog. „verbundenes Geschäft“ im  

 

Sinne von § 9 VerbrKrG darstellen, an die Bank nicht das Darlehen zurückzubezahlen.

 

 

Auswirkungen für den Anlegerschutz: „Das Urteil bringt in einigen wesentlichen Punkten deutliche Verbesserungen für geschädigte Immobilienfondsanleger, denen Fondsbeitritt und Darlehen in einer sog. Haustürsituation vermittelt wurden“, so Rechtsanwalt Walter Späth, MScRE, Partner der auf Immobilien- und Kapitalanlagerecht spezialisierten Kanzlei Rohde & Späth aus Berlin und BSZ® Vertrauensanwalt.

 

 

So ist laut BGH § 1 HaustürWG immer schon dann anwendbar, wenn objektiv eine Haustürsituation vorgelegen hat, ob die Bank dies wusste oder hätte wissen müssen, ist nun nicht mehr erforderlich. „Ein sehr positiver Schritt nach vorne, denn nach der bisherigen Rechtsprechung wurde das Handeln eines Anlagevermittlers, der als Dritter anzusehen war, und der in einer Haustürsituation tätig wurde, der Bank nur dann zugerechnet, wenn sie sein Handeln kannte oder kennen musste – damit ist nun entgültig Schluss“, so Rechtsanwalt Späth.

 

„Besonders erfreulich ist auch, dass der BGH hiermit auch die anlegerfreundlichen Vorgaben, die der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg in Urteilen am 25. Oktober 2005 vorgegeben hat, nun wirklich umzusetzen beginnt“, so der Jurist weiter.

 

Auch ist nun ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Haustürsituation und späterem Vertragsschluss nicht mehr erforderlich, es reicht  vielmehr aus, dass der später geschlossene Vertrag ohne die Haustürsituation nicht oder nicht so wie geschehen zustande gekommen ist.

 

Weiterhin kommt nach dem neuen Urteil auch dann ein Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz in Betracht, wenn gleichzeitig die Vorschriften des Verbraucherkreditgesetzes anwendbar sind. „Eine wesentliche Klarstellung, denn bisher hatten  Gerichte -so auch die Vorinstanz- oftmals argumentiert, dass die Bestimmungen des Haustürwiderrufsgesetzes durch die Vorschriften des Verbaucherkreditgesetzes verdrängt würden“, so Rechtsanwalt Späth.

 

Der BGH stellt auch klar, dass, wenn die einwöchige Widerrufsfrist des § 1 Abs. 1 HaustürWG mangels ordnungsgemäßer Belehrung nach § 2 Abs. 1 S.2 u. 3 HaustürWG nicht zu laufen begonnen habe, das Widerrufsrecht erst einen Monat nach beiderseits vollständiger Erbringung der Leistungen erlischt, was in der Praxis erst dann der Fall ist, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde – also oft erst nach etlichen Jahren.

 

Das Urteil ist als sehr positiv für die geschädigten Anleger zu beurteilen. Rechtsanwalt Späth hierzu: „Zig-Tausende Geschädigte, die in einer sog. Haustürsituation geworben wurden, sind von dem Urteil betroffen. Für viele von Ihnen könnten sich nun ganz neue Perspektiven für eine Rückabwicklung von Fonds und Darlehen ergeben.“

 

Betroffene können sich durch die Anwälte der BSZ® e.V. Interessengemeinschaft „Immobilien-Rückabwicklung“ beraten lassen. Die Aufnahme in die Interessengemeinschaft kostet einmalig 75,00 Euro. Dieser Betrag deckt die Verwaltungsgebühren des BSZ® e.V. ab. Die weitere Mitgliedschaft in der Interessengemeinschaft ist beitragsfrei. Diese 75.- Euro werden bei einer späteren Beauftragung der Rechtsanwälte in voller Höhe mit den Anwaltskosten verrechnet! Die Anspruchsprüfung des Falles durch die Rechtsanwälte löst jedoch keine gesonderten Kosten aus.

Dieser Text gibt den Beitrag vom 14.02.2006 wieder. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
 
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