EuGH Urteil zu Schrottimmobilien: Anspruch auf Schadensausgleich
25.10.2005

Verbraucher, die ohne Belehrung über ihr Widerrufsrecht daheim oder bei der Arbeit einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer minderwertigen Immobilie abgeschlossen haben, dürfen nicht auf dem Schaden sitzen bleiben. Das hat nun der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden. (Aktenzeichen: C-350/03 und C-229/04)

Das Risiko ausbleibender Mieteinnahmen oder eines überhöhten Kaufpreises müssen nach dem EuGH-Urteil die Geldinstitute und Bausparkassen tragen. Details ließen die Richter in Luxemburg offen. Das sei Sache der nationalen Gesetze und Gerichte, erklärten sie nur.

Das Urteil zu von der Deutsche Bausparkasse Badenia AG und der Crailsheimer Volksbank finanzierten Immobilien ist vorläufiger Schlusspunkt im Streit um Hunderttausende von Immobiliengeschäften in den 90er-Jahren. Banken und Bausparkassen hatten damals im großen Stil vermietete Wohnungen als steuersparende Kapitalanlage verkauft. Sie warben mit Sicherheit und der Aussicht auf Rendite. Besonders zur Altersvorsorge sei die Geldanlage per Immobilienkauf gut geeignet. Doch in den meisten Fällen gab es stattdessen herbe Verluste: Der Preis für die Wohnungen war in der Regel zu hoch angesetzt und stieg noch durch Gebühren und Provisionen. Die Mieteinnahmen dagegen waren meist geringer als erwartet und blieben später oft genug völlig aus. Die Folge für Käufer einer solchen Immobilie: Sie mussten die Raten für den Kredit weiter zahlen, oft noch zusätzliches Geld für Sanierungen aufbringen und hatten kaum eine Chance, die Wohnung für einen halbwegs anständigen Preis wieder zu verkaufen.

Die meisten Schrottimmobilien vermittelten Vertreter und besuchten ihre Kunden dazu oft zu Hause. Normale Folge bei Abschluss eines Vertrags in den eigenen vier Wänden: Verbraucher haben ein Widerrufsrecht. Nach deutschem Recht erstreckt sich das Widerrufsrecht jedoch nur auf den Darlehensvertrag. Immobilienkaufverträge sind ausdrücklich ausgenommen. Nur den Darlehensvertrag zu widerrufen, bringt Verbrauchern jedoch wenig: Auf der minderwertigen Immobilie bleiben sie sitzen. Außerdem müssen Sie nach einem Widerruf das gesamte Darlehen auf einem Schlag zurückzahlen. Das Landgericht Bochum und das Hanseatische Oberlandesgericht hatten darin einen Verstoß gegen die europäischen Regeln zum Verbraucherschutz gesehen. Das Widerrufsrecht für den Darlehensvertrag laufe ins Leere, wenn nicht auch die Schrottimmobilie zurückgegeben werden darf.

Der EuGH urteilte anders: Der Ausschluss des Widerrufsrecht für Immobilienverträge geht nach Auffassung der Richter in Luxemburg in Ordnung und auch gegen die Pflicht zur Rückzahlung des Darlehens nach einem Widerruf des Vertrags sei nichts einzuwenden. In einer Konstellation allerdings haben Verbraucher nach dem EuGH-Urteil Anspruch auf Schutz vor Verlusten: Wenn die Belehrung über das Widerrufsrecht bei Abschluss des Darlehensvertrags fehlt, dann müssen die Geldgeber das Risiko der Geldanlage insgesamt tragen. Das jedoch betrifft zahlreiche Verträge. Banken und Bausparkassen gingen seinerzeit davon aus, dass es auch für den Darlehensvertrag kein Widerrufsrecht gibt. Die Belehrung fehlte deshalb in der Regel. Bei solchen Verträgen haben Verbraucher jetzt Anspruch auf Ausgleich ihrer Verluste. Wie das genau geschehen soll, ließen die Richter in Luxemburg offen. „Es ist Sache des nationalen Gesetzgebers und der nationalen Gerichte, den Schutz des Verbrauchers vor den Folgen der Verwirklichung dieser Risiken zu gewährleisten“, heißt es in der Presseerklärung des Gerichts lapidar.

Wie weit das Urteil reicht, bleibt zunächst noch unklar. Die schriftliche Urteilsbegründung ist gerade erst veröffentlicht worden. Der Presseerklärung nach weitet das Gericht den Verbraucherschutz stark aus. Danach müssen Banken oder Bausparkasse Schäden bei Schrottimmobilien-Verträgen bei fehlender Widerrufsbelehrung auch dann tragen, wenn der Darlehensvertrag (noch) gar nicht widerrufen wurde. Auch auf eine Zusammenarbeit von Immobilienverkäufer und Kreditgeber kommt es nicht an.
Anleger, die kreditfinanziert ein Haus oder eine Eigentumswohnung als reine Kapitalanlage erworben haben, oder in den vergangenen Jahren die kreditfinanzierte Direktinvestition in eine unrentable Immobilie oder eine Eigentumswohnung vorgenommen haben, können sich u. U. ihres Kreditengagements  jetzt entledigen; dieses bedarf allerdings wegen der komplexen Rechtsfolgen und der sich noch im Fluss befindlichen nationalen Rechtsprechung eingehender Rechtsberatung.

Betroffene können über die „BSZ®  Interessengemeinschaft Immobilienrückabwicklung + Schrottimmobilien“ von BSZ® -Anlegerschutzanwälten ihre Kapitalanlage fachkundig bewerten zu lassen. Die Anwälte prüfen, ob die Ansprüche juristisch durchsetzbar wären, ob Schadensersatz zusteht und eventuell wegen drohender Verjährung Maßnahmen zu ergreifen sind. Die Geschädigten können Ihre Ansprüche dann über die Rechtsanwälte der Interessengemeinschaften durchsetzen lassen. 
Dieser Text gibt den Beitrag vom 25.10.2005 wieder. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
 
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